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テンポイノベーション

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アナリストレポート

基本情報

特色 飲食店に特化した店舗転貸事業を展開 市場名 東証一部

事業内容(レポートより抜粋)

テンポイノベーション(以下、同社)は、東京都を中心に飲食店向けの店舗物件に特化した「店舗賃貸事業」を展開している。一般的な不動産業者は住宅、オフィス、駐車場といった多様な物件を扱うが、同社は店舗それも飲食店向けの物件に特化している。

保有管理物件の9割弱が飲食店舗用の物件で、業態別では居酒屋が3割程度、ラーメン店が1割程度を占めており、焼肉店、イタリアンレストラン、焼き鳥店等が続いている。

同社は、不動産オーナーから賃借した物件を、出店を希望する飲食事業者(以下、店舗出店者)に“転貸”している。転貸は又貸しとも呼ばれ、不動産オーナーの知らない間に好ましくない先に転貸されるなどの問題も多く、不動産業界の中では必ずしも積極的に手掛けられている事業ではない。

同社の経営陣が不動産業界の出身ではないことが、業界の常識にとらわれずに転貸事業に進出し、成功できた要因のひとつと考えられる。

また、不動産オーナーに建物を建ててもらい、物件ごと借り上げると言ったサブリースも行わず、建物の1区画を賃借している。一般にサブリースは不動産オーナーから複数年の契約で借り上げ、途中解約がなされない前提であるが、同社の場合は通常の賃貸借契約と同様に解約予告期間を原則として3カ月として賃借契約を結んでいる。

一方で店舗出店者への賃貸契約では解約予告期間を7カ月と定めている。また、建物全体を一括して借り上げていないため、同社は情勢を見ながら柔軟に対応することができる。以上の2点の違いによって、空室率の上昇というサブリースが内包するリスクを回避することを可能にしている。

物件としては居抜き物件と路面店に重点を置いている。居抜き物件とはテナントが内装や厨房・空調機器や什器などを残したまま退去した物件で、後継のテナントがそのまま使用できる物件のことである。同社によれば、取り扱う物件の9割弱が居抜き物件である。また、8割弱の物件が路面店となっているのも同社の物件の特徴である。

居抜き物件への集中は、多くの面で同社のビジネスモデルを支えている。店舗出店者にとっては、希望する店舗イメージとは異なるかもしれないが、既に設備が整っているため、出店のための初期費用が抑えられ、出店にかかる時間を短縮することが可能になる。

店舗の撤退を検討している飲食事業者(以下、店舗撤退者)にとっては、居抜きのままで次の借り手がみつかるのなら原状回復工事や解体工事の手間や費用が節約でき、造作や設備の譲渡により資金を回収することも可能になるというメリットもある。

展開する地域についても東京都を中心としており、全物件の9割以上が東京都内の物件である。東京都内での詳しい分布は開示されていないが、どちらと言えば東京都の中心部に物件が多く、周辺部での物件保有は相対的に少ないようである。

不動産オーナーとの賃貸契約の解約率は不動産オーナー側の都合である場合も含めて18/3期は1.1%と低い。また、店舗出店者の撤退などで契約が解約される率は18/3期は9.6%であった。

店舗出店者が撤退する場合には、退店するまでの7カ月間に大半が新たな借主をみつけている。また、2巡目、3巡目の後継契約が行われる際には賃料の適正化や物件仕入コストが軽減されているため利益率が改善されることが多いようである。

(2019年2月15日時点)

沿革(レポートより抜粋)

同社は元をたどると、レインズインターナショナルの傘下で居抜き物件を活用した事業を開始した。しかし、レインズインターナショナルの業績低迷を受けて、07年12月に飲食店舗出退店支援事業の一部を会社分割により承継して、同社が事業を開始した。

08年5月にテレウェイヴ(現 アイフラッグ)が同社の全株式を取得した。テレウェイヴ傘下で出店支援事業を続けたが成果が出ず、テレウェイヴの株価の急落をきっかけに、09年7月にクロップス(9428東証・名証一部)が全株を取得し同社を連結子会社化した。

クロップスはM&Aを積極的に行っており、自社でauの一次代理店を東海地方を中心に展開している他、ビルメンテナンス、人材派遣、文具包装資材卸事業を営む子会社群を傘下に持っている。

11年6月に原康雄氏が代表取締役社長に、志村洋平氏が常務取締役に就任し、営業と管理を各々管掌するとともに、事業領域を店舗賃貸事業と位置付け、サービス業ではなく不動産業とした。

16年5月には現本社所在地(JR新宿ミライナタワー)に本社を移転するとともに、それまで都内に点在していた4支店を閉鎖し、本社に統合した。本社はJR新宿駅の真上に位置しており、商談を進めるうえで利便性の高い場所と言える。

株式は17年10月に東京証券取引所マザーズに上場され、18年10月に市場第一部に指定された。

(2019年2月15日時点)

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